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Pacta de non evincendo: Pactos de não evicção
Pacta de non evincendo: Pactos de não evicção
O termo latino "pacta de non evincendo", cuja tradução para o português é "pactos de não evicção" ou "acordos contra a evicção", representa um instituto de significativa relevância no âmbito do direito civil, particularmente nos contratos onerosos que visam a transferência da propriedade de um bem. Essa cláusula ou acordo estabelece uma garantia fundamental em favor do adquirente, protegendo-o contra a eventual perda da posse ou propriedade do bem adquirido em virtude de uma decisão judicial ou ato administrativo que reconheça um direito anterior de um terceiro.
No direito civil, especialmente em contratos de compra e venda, permuta, dação em pagamento e outros que envolvam a transferência da propriedade, um "pactum de non evincendo" configura uma disposição contratual específica através da qual o vendedor (alienante) assume, de forma expressa ou implícita (dependendo da legislação), a responsabilidade de assegurar ao comprador (adquirente) a posse pacífica e útil do bem transmitido, defendendo-o contra o risco de evicção.
Em termos mais simples e detalhados:
Evicção: A evicção consiste na perda total ou parcial da propriedade ou posse de um bem adquirido, por força de decisão judicial ou ato administrativo, que reconheça um direito preexistente de um terceiro sobre esse bem. Em outras palavras, o comprador é privado do bem que adquiriu porque um terceiro demonstra judicialmente ou administrativamente possuir um direito anterior e superior sobre ele. Essa situação gera insegurança jurídica e prejuízo ao adquirente, que investiu recursos na aquisição de um bem do qual é posteriormente despojado.
Objetivo do Pacto: O principal objetivo do "pactum de non evincendo" é reforçar a segurança jurídica da transação para o comprador. Ao incluir essa cláusula no contrato, o vendedor não apenas transfere a propriedade do bem, mas também se compromete a garantir que essa transferência seja plena e eficaz, protegendo o comprador contra a eventualidade de um terceiro reivindicar um direito melhor sobre o bem, um direito que já existia no momento da celebração do contrato e era desconhecido pelo comprador. O pacto funciona como uma espécie de seguro jurídico para o adquirente.
Obrigações do Vendedor: Na presença de um "pactum de non evincendo", se a evicção vier a ocorrer, o vendedor geralmente se torna responsável por indenizar integralmente o comprador pelos prejuízos sofridos. A extensão dessa indenização pode ser detalhadamente especificada nos termos contratuais, mas, em geral, abrange diversos aspectos, como:
A restituição integral do preço pago pelo bem ao tempo em que se evenceu.
A indenização pelos frutos que o adquirente foi obrigado a restituir.
O ressarcimento das benfeitorias úteis e necessárias que realizou no imóvel.
O pagamento das despesas do contrato e dos prejuízos que diretamente resultarem da evicção.
Em alguns casos previstos em lei ou no contrato, pode incluir também o ressarcimento por benfeitorias voluptuárias e até mesmo a imposição de penalidades adicionais ao vendedor, dependendo da sua má-fé ou de cláusulas específicas.
Ausência do Pacto: A ausência de um "pactum de non evincendo" no contrato acarreta consequências importantes para a responsabilidade do vendedor em caso de evicção. Em algumas legislações, a responsabilidade do vendedor pela evicção pode ser atenuada ou até mesmo excluída se o contrato não contiver tal pacto e se o comprador tinha conhecimento do risco de evicção ou assumiu expressamente esse risco. No entanto, é crucial ressaltar que, mesmo na ausência de um pacto expresso, muitas ordens jurídicas estabelecem uma garantia implícita contra a evicção em contratos onerosos translativos da propriedade. Essa garantia legal, embora possa ser renunciada ou modificada pelas partes, representa uma proteção mínima ao adquirente. A renúncia à garantia contra a evicção, para ser válida, geralmente exige que o adquirente tenha sido claramente informado sobre o risco específico de evicção e, mesmo assim, tenha optado por prosseguir com a aquisição, assumindo conscientemente esse risco.
No direito brasileiro, a garantia contra a evicção é considerada um efeito natural dos contratos onerosos translativos da propriedade, conforme expressamente previsto no artigo 447 do Código Civil. Isso significa que, mesmo que não haja uma cláusula específica no contrato mencionando o "pactum de non evincendo", o vendedor responde pela evicção, salvo disposição legal em contrário ou convenção expressa das partes que exclua ou limite essa responsabilidade. O Código Civil, nos artigos subsequentes (448 a 457), detalha as regras relativas à responsabilidade pela evicção, incluindo as hipóteses de reforço, diminuição e exclusão dessa garantia por meio de cláusula contratual. Contudo, a exclusão da responsabilidade do alienante pela evicção é condicionada à ciência do risco por parte do evicto e à assunção desse risco. Se não houver essa ciência e assunção, a cláusula de exclusão é considerada nula.
Em resumo, o "pactum de non evincendo" é uma cláusula contratual de suma importância que visa a proteger o comprador em contratos de transferência de propriedade, fortalecendo a obrigação do vendedor de garantir a posse e a propriedade do bem alienado contra reivindicações de terceiros fundadas em direitos preexistentes. No contexto do direito brasileiro, essa garantia é um efeito intrínseco dos contratos onerosos translativos da propriedade, podendo ser adaptada pela vontade das partes, dentro dos limites estabelecidos pela lei, sempre com o objetivo de promover a segurança jurídica e a boa-fé nas relações contratuais. A compreensão e a correta aplicação desse instituto são essenciais para evitar litígios e assegurar transações imobiliárias e de outros bens de forma justa e equilibrada.
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