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Condomínio Geral versus Condomínio Edilício
Condomínio Geral versus Condomínio Edilício
O direito real de propriedade, embora tradicionalmente caracterizado pela exclusividade, comporta situações de copropriedade. O Código Civil de 2002 disciplina duas modalidades distintas de condomínio: o Condomínio Geral (arts. 1.314 a 1.330) e o Condomínio Edilício (arts. 1.331 a 1.358-A).
1. Condomínio Geral (Voluntário ou Necessário)
O condomínio geral, também denominado compropriedade ou copropriedade romana, verifica-se quando duas ou mais pessoas detêm, simultaneamente, direitos de propriedade sobre o mesmo bem (móvel ou imóvel), tocando a cada uma delas uma fração ideal (quota-parte) matemática e abstrata sobre a totalidade da coisa.
Condomínio Voluntário (Arts. 1.314 a 1.326): Origina-se de negócio jurídico (ex: compra conjunta de um terreno por dois amigos) ou sucessão hereditária.
Condomínio Necessário ou Legal (Arts. 1.327 a 1.330): Resulta de imposição da lei sobre intervalos, paredes, cercas, muros e valas comuns.
Direitos e Deveres dos Condôminos
Qualquer condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, reaver o bem de terceiros, defender a posse e alhear ou gravar seus direitos (art. 1.314). No entanto, o art. 1.315 estabelece que todos os condôminos concorrem, na proporção de suas partes, para as despesas de conservação ou divisão do bem e para os ônus a que estiver sujeito.
Regra do Direito de Preferência (Art. 504, CC): O condômino não pode vender sua fração ideal a terceiros se outro consorte a quiser tanto por tanto. O direito de preferência deve ser exercido mediante notificação prévia, sob pena de o condômino preterido depositar o preço judicialmente no prazo decadencial de 180 dias e haver para si a parte vendida.
2. Condomínio Edilício
O condomínio edilício caracteriza-se por uma estrutura jurídica sui generis de propriedade horizontal ou mista, em que coexistem partes de propriedade exclusiva (as unidades autônomas, como apartamentos, salas ou lojas) e partes de propriedade comum (solo, estrutura do prédio, teto, corredores, áreas de lazer), sendo estas últimas indissociáveis das primeiras (art. 1.331).
A instituição do condomínio edilício se faz por ato entre vivos ou testamento registrado no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.332), devendo conter a especificação das unidades e a determinação da fração ideal atribuída a cada uma.
Direitos e Deveres do Condômino Edilício (Art. 1.335 e 1.336)
Dentre as obrigações fundamentais do condômino edilício, destaca-se o dever de contribuir para as despesas condominiais na proporção de suas frações ideais (salvo disposição em contrário na convenção).
A inadimplência atrai a incidência de juros moratórios convencionados ou, na falta destes, de 1% ao mês, além de multa de até 2% sobre o débito (art. 1.336, § 1º). Adicionalmente, o Código de Processo Civil de 2015 alçou as cotas condominiais ordinárias e extraordinárias ao status de título executivo extrajudicial (art. 784, X, CPC), viabilizando uma execução direta e célere.
O Condômino Antissocial (Art. 1.337)
O condômino ou possuidor que não cumpre reiteradamente com seus deveres perante o condomínio pode ser compelido a pagar multa correspondente ao quíntuplo do valor de suas contribuições mensais. Se o comportamento gerar incompatibilidade de convivência, a multa pode alcançar o décuplo do valor da cota condominial (art. 1.337, parágrafo único).
A jurisprudência contemporânea do STJ foi além: nos casos mais graves de comportamento antissocial reiterado, admite-se a exclusão do condômino nocivo, impedindo-o de habitar o imóvel (jus prohibendi), sem prejuízo de que ele mantenha seus direitos patrimoniais de locar ou vender a unidade.
Paralelo Técnico Comparativo
A tabela abaixo sintetiza os principais pontos de diferenciação entre as duas figuras condominiais sob o prisma da legislação civil brasileira:
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